【樓市分析】加息對本港樓市構成影響?香港樓市購買力將於疫後釋放

購買力將於疫後釋放

美國聯儲局日前公布最新議息結果,聯邦基金利率繼續維持介乎0至0.25厘,但今次明確表明,將於3月結束買債,並且揚言「很快」會上調利率,令市場中人估計加息幅度及速度,可能較原先預期更「鷹」。究竟今次開始加息,會否對本港樓市構成影響?

筆者翻查紀錄,參考上一次美國2015年的加息週期,期間合共加息9次,累加2.25厘,但期內本港最優惠利率只加1次,加幅僅0.125厘,明顯遠低於美國,反映聯儲局加息,香港亦不一定跟隨。再者,目前香港銀行體系結餘約有3,575億元,資金依然充裕,因此相信香港息率,有條件不跟美國聯儲步伐走。

退一步而言,即使香港落實跟加,但是利率只是影響樓市的眾多因素之一,其他如香港整體經濟走勢、疫情發展、失業率、房屋供求等,均會左右樓市走勢,因此讀者亦暫無必要對加息議題過於憂慮。

說起房屋供求,據運輸及房屋局發布最新「私人住宅一手市場供應」資料顯示,去年第4季私人住宅施工量達1.41萬個,較第三季僅700個按季大升約19倍,創該報告的紀錄季度新高。雖然上季亮眼的施工量,主因之一是為首3季施工速度放緩而「追落後」,但姑勿論如何,這亦彰顯政府及發展商積極增加供應的決心。

樓市方面,近期疫情反覆,加上踏入農曆新年,發展商傾向謀定而後動,令推盤步伐及銷售量同時放緩。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示,1月首24日新盤合共售出約551個單位,估計1月全月將錄得約700伙水平,雖然屬近月低位,但是新近推出的長沙灣新盤,銷情依然相當熱烈。此外,由美聯物業於獨家銷售代理「Emerald Bay(珺瓏灣)」取得卓越銷售成績,最近透過招標形式推售特色單位,該行新近連環促成6伙,全屬地下連花園的特式戶型。新盤熱賣,反映市民置業需求仍然殷切,優質物業不乏買家捧場,加上內地放水刺激經濟,本港樓市利好因素持續,料樓市走勢將轉趨明朗。

至於二手交投則在樓價回落下,漸見穩中向好之勢。「美聯樓價指數」最新報170.25點,按周跌近0.7%,較歷史高位回落近4%。另外,綜合美聯分行資料,全港35個大型屋苑於1月17日至23日的一週,合共錄68宗成交,連續兩週逼近70宗水平。

上述一、二手交投數據顯示,樓市依然有充裕購買力。假如春節後疫情漸見受控及緩和,相信凝聚的購買力,將如同過往數次「疫後樓市」表現一樣大舉釋放,屆時樓市有望出現小陽春。

編輯/製圖:Business Digest


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