【物業出租】高成數按揭物業能出租嗎?詳解高成數按揭意思及轉按條件 - Business Digest

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高成數按揭物業能出租嗎?詳解高成數按揭意思及轉按條件 - Business Digest
業主出租或轉按高成數按揭物業前,須了解高成數按揭計劃的意思及條件,否則或會負上刑事責任。好好運用政府最近的按揭計劃修訂,可獲得一筆資金以備不時之需。

高成數按揭可以出租或轉按嗎?詳解高成數按揭的意思及申請條件

近年香港政府多次修訂高成數按揭計劃的條件,放寬上車條件,以紓緩樓宇不足的問題。高成數按揭計劃的改動不單幫助業主上車,業主亦可透過高成數按揭計劃轉按物業,以提取更多的資金作周轉之用。高成數按揭意思是八至九成的按揭貸款,原意是為幫助市民置業,但有人打算利用高成數按揭出租物業,賺取盈利,但這方法或構成違法,輕則只須補回差額,重則須負上刑事責任。如果你要避免抵觸法律,在投資第二間物業的時候便須深入了解高成數按揭意思,以免負上法律責任。

高成數按揭是什麼意思?

現時香港樓價居高不下,每每動輒就要數百萬元,甚至過千萬。因此許多準業主在買樓的時候,都難以一次繳付全款,甚至無法承擔首期。故此,香港按揭證券有限公司於 1993 年推出了高成數按揭計劃,減輕香港人買樓上車的難度,以紓緩市民居住的基本需求。而在 2018 年 5 月 1 日起,香港按揭證券有限公司宣佈將按揭保險計劃轉由香港按證保險有限公司全權負責。
高成數按揭意思是八至九成的按揭貸款,以幫助香港人上車買樓

高成數按揭條件專門為首置人士而設,只要置業者符合高成數按揭計劃條件便可享有高達九成按揭成數,而條件方面為:

1. 置業者必須為首次置業
2. 置業者的收入來源地為香港
3. 置業者須購買按揭保險

另外,亦有個別因素會響到按揭成數,例如樓齡、置業者年齡等因素。

政府數度修改高成數按揭計劃

於 2019 年 10 月,政府修訂了高成數按揭保險計劃。原本高成數按揭計劃為物業售價港幣(下同) 400 萬至 600 萬元的物業提供八至九成按揭成數,將範圍上調至 400 萬至 800 萬,而最高按揭成數為九成;售價 800 萬至 900 萬的物業提供八成至九成的按揭數,貸款上限為 720 萬;而售價 900 萬至 1,200 萬的物業則提供八成按揭。而這次的修訂,由原本覆蓋所有物業類別(包括已落成住宅及樓花),修改為只限於已落成住宅。
政府曾數次放寬高成數按揭計劃的條件

在 2022 年 2 月 23 日香港政府推出新一輪財政預算案,宣佈再修改計劃內容,合資格物業價格由 400 萬至 800 萬上修到 400 萬至 1,000 萬,按揭成數高達九成;而原來物業價格 800 萬至 900 萬的範圍亦上修到 1,000 萬至 1,125 萬,按揭成數高達八至九成,成數高低視乎業主的經濟能力而定,借貸金額上限亦由 720 萬上調至 900 萬;而 900 萬至 1,000 萬的物業則上調至 1,125 萬至 1,200 萬,按揭成數高達八成。

以上高成數按揭置業方案均要求業主為首次置業人士並購買按揭保險,否則按揭成數將降至五至六成。此外,政府新增了更高的物業價格範圍,涵蓋 1,200 萬至 1,920 萬的物業,但是借貸上限則調整至五成至八成,貸款金額上限為 960 萬。

出租高成數按揭樓宇 可能抵觸法律

政府多次放寬高成數按揭計劃的條件,目的是希望無樓在手的首次置業人士能夠安居樂業,紓緩香港居住需求甚殷的困局,因此經由計劃買入的住宅只限於自住用途。可能大家會想到利用高成數按揭出租住宅,交了首期後便讓租客為你供樓。然而這個如意算盤打不響,在申請按揭的時候業主須要如實向銀行申報物業的用途(即自住或放租),不實申報即屬詐騙。若申報物業用途為出租,就不符合高成數按揭計劃的申請資格。
出租高成數按揭計劃的物業前要小心抵觸法律
數年前某地產經紀利用高成數按揭計劃購買了一個單位,向銀行訛稱物業作自住用途,但隨後發現事主將物業出租。事件被揭發,事主隨即被廉政公署落案起訴,指控他涉嫌違反《盜竊罪條例》第16A(1)條。因此,奉勸打算高成數按揭計劃出租獲利的市民切勿以身試法。

高成數按揭計劃轉按

計劃放寬後不僅只有首次置業的業主受惠,已持有物業的業主亦同樣有所得益。如業主正為物業供款,而現時物業樓價又高於買入時的售價,業主便可透過高成數按揭轉按(即是將 A 銀行的債務/餘款轉移至 B 銀行,日後業主只須向 B 銀行還款即可)獲取更多的現金流,讓業主手上有更多資金作周轉之用。

譬如當初業主買了一個 400 萬的單位,並成功申請九成高成數按揭,借到 360 萬並一直供款,至今餘下欠款為 200 萬。若業主在新的高成數按揭計劃下執行轉按,新銀行將會重新為業主的物業估價,若估值為 450 萬,意味著業主可以憑最高成數借款 405 萬,將其中 200 萬用於償還舊按揭貸款後,業主仍多出了 205 萬的現金流。此外,在高成數按揭的情況下轉按物業,只要符合銀行的高成數按揭條件,業主更可享受銀行的現金回贈優惠。

最後忠告大家,千萬別出租高成數按揭的物業,皆因這行為有違高成數按揭的意思,最終更有可能負上刑事責任,再次勸籲大家切勿以身試法。


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